كنوز نت - بنك اسرائيل


بحث جديد في بنك اسرائيل:

تأثير موقع العقار الذي يتم شراؤه على سعر قرض الرهن العقاري


غالبية الأسر في إسرائيل يمتلكون الشقة التي يسكنون فيها، بحسب معطيات دائرة الإحصاء المركزية، 71.8% من الأسر يملكون شقة واحدة على الأقل. 85% من الشقق التي يتم شراؤها، تموّل بشكل جزئي من خلال قروض الرهن العقاري. يتناول البحث الذي تمّ اجراؤه من قبل د. نطاليا برسمان ود. نيتسان تسور من قسم الأبحاث في بنك إسرائيل، تأثير عوامل مختلفة على تحديد سعر فائدة قروض الرهن العقاري. ومن أجل شمل المخاطر النابعة عن خصائص أسواق الإسكان الجغرافية (مثلا قدرة المقرض على استغلال العقار عند الحاجة تتأثر من مدى سيولة العقار واحتمال ارتفاع سعره، والأمران يمكن أن يتأثرا بالموقع الجغرافي) والمنافسة التي تسود في سوق قروض الرهن العقاري المصرفي، تمّ استخدام قاعدة بيانات خاصّة تشمل أكثر من 80 الف مشاهدة، تدمج ما بين المعطيات الفردية لقروض الرهن العقاري التي وفرها الجهاز المصرفي في السنوات 2010-2013 وخصائص العقارات التي موّلت بواسطة هذه القروض. المعطيات الأخرى التي تمّ أخذها بالحسبان تشمل مؤشر السيولة لسوق الإسكان، أي عدد الصفقات السنوية نسبةً لمخزون الشقق في البلدة، مؤشر الاتاحة لدائرة الإحصاء المركزية والذي يتم بحسبه تقدير مدى البعد الجغرافي للبلدة عن المركز وحجم بدايات البناء السنوية نسبةً لمخزون الشقق في البلدة. ويمكن أن تتأثر الفائدة كذلك من قدرة التفاوض لدى الزبون وثقافته المالية والجهد الذي يبذله في دراسة السوق. ومن أجل تقدير المركب الأخير، تناول البحث تأثير موقع الفرع الذي أخذ منه قرض الرهن العقاري، على افتراض أنّ أخذ قرض من فرع خارج البلدة التي يتمّ فيها شراء العقار يمكن أن يدل على إجراء دراسة للسوق. كما تمّ أيضًا فحص مؤشرات المنافسة ما بين البنوك، عدد البنوك التي يوجد لديها فروع في البلدة التي تمّ فيها شراء العقار وفي البلدة التي أخذ فيها قرض الرهن العقاري.


في حين أنّه في الولايات المتحدة وأماكن أخرى في العالم تمّ بالأساس فحص ما اذا كان هنالك تمييزًا بين مختلف مستهلكي قروض الرهن العقاري، هذا البحث هو الأوّل من نوعه الذي يتناول تأثير موقع العقار على سعر قرض الرهن العقاري، ولفحص تأثير موقع العقار على فائدة قروض الرهن العقاري، تمّ توزيع المناطق الإحصائية (الحارات) لتسع مجموعات، والمحدّدة بحسب البعد عن مركز تل أبيب، وأيضًا بحسب المستوى الاجتماعي والاقتصادي للمنطقة الاحصائيّة.
ويشير تحليل المعطيات إلى فجوات واضحة من ناحية احصائيّة في أسعار فائدة قروض الرهن العقاري التي تعطى لتمويل شراء شقق تقع في المناطق الجغرافية المختلفة وفي المناطق الإحصائية ذات مستوى اجتماعي واقتصادي مختلف. ففي حين أنّ الفائدة التي يدفعها مشترو الشقق في الأحياء الغنية في مركز البلاد هي الأقل من حيث المعدّل، يدفع مشترو الشقق في الأحياء المستضعفة اقتصاديًّا في المناطق البعيدة عن المركز الفائدة الأعلى. الفروقات في الفائدة تتراوح ما بين 0.054 نقطة مئويّة، بالمعدّل، ما بين قروض الرهن العقاري لشراء عقارات تقع على بعد 40 حتى 80 كيلومتر من مركز تل أبيب في الأحياء ذات المستوى الاجتماعي والاقتصادي المرتفع مقارنةً بقروض الرهن العقاري لشراء عقارات تقع على بعد حتى 40 كيلومتر من مركز تل أبيب في الأحياء ذات المستوى الاجتماعي والاقتصادي المرتفع، وبين 0.248 نقطة مئوية، بالمعدل، ما بين قروض الرهن العقاري لشراء عقارات تقع على بعد أكثر من 80 كيلومتر من مركز تل أبيب في أحياء ذات مستوى أجتماعي واقتصادي منخفض مقارنةً بقروض الرهن العقاري لشراء عقارات تبعد حتى 40 كيلومتر من مركز تل أبيب في أحياء ذات مستوى اجتماعي واقتصادي مرتفع. هذا النطاق شبيه بنتائج الأبحاث المختلفة التي أجريت خارج البلاد، والتي فحصت فجوة الفوائد بين مختلف المجموعات، بحيث تبيّن أن النطاق يتراوح ما بين 0.04 حتى 0.3 نقطة مئوية.

 من بين النتائج الأخرى للبحث:

ü الأسر ذات الدخل الأعلى تدفع فوائد أقل على قروض الرهن العقاري، ارتفاع دخل الأسرة ب 10%، مرتبط بانخفاض ب 0.02 نقطة مئوية في الفائدة السنوية.

ü المقترضون الذين يأخذون قرض رهن عقاري من البنك الذي يدير حسابهم الجاري، يدفعون بالمعدّل فائدة أقل ب 0.13 نقطة مئوية مقارنةً بالزبائن الذين يأخذون قرض رهن عقاري من بنك لا يعرفهم كزبائن.
ü من يحسّنون ظروف سكنهم يدفعون بالمعدّل نسبة فائدة أقل ب 0.03 نقطة مئوية، مقارنةً بمشتري الشقة الأولى ذوي الخصائص الشبيهة الذين يشترون شقق بموقع شبيه; الفجوة ما بين المستثمرين ومشتري الشقة الأولى حتى أكبر من ذلك، وتصل إلى 0.07 نقطة مئوية لصالح المستثمرين.
ü المقترضون الذين يأخذون قرض عقاري مع LTV (نسبة قرض الرهن العقاري إلى قيمة العقار) أعلى من-60% يدفعون بالمعدّل فائدة أعلى ب 0.06 نقطة مئوية.
ü المقترضون الذين يأخذون قرض عقاري لفترة تزيد عن 20 سنة يدفعون بالمعدّل فائدة أعلى ب 0.22 نقطة مئوية.
ü ارتفاع ب10% في سيولة سوق الإسكان في البلدة (والتي تقاس، كما ذكر سابقًا، النسبة بين عدد الصفقات في السنة ومخزون الشقق في البلدة) مرتبط بفائدة منخفضة ب 0.08 نقطة مئوية بالمعدّل.
ü المقترضون الذين يأخذون قرض عقاري خارج البلدة التي يقع فيها العقار، يدفعون بالمعدّل، فائدة أقل ب 0.04 حتى 0.08 نقطة مئوية، مقارنةً بالمقترضين الذين يأخذون قرض عقاري في البلدة التي يشترون فيها العقار.
ü المنافسة العالية بين البنوك في سوق قروض الرهن العقاري تخفض الفائدة، وجود مؤسّسة مصرفية واحدة في البلدة التي يتم فيها شراء العقار مرتبط مع انخفاض ب 0.016 نقطة مئوية بالفائدة، في حين أنّ وجود مؤسّسة مصرفيّة واحدة في البلدة التي أخذ منها قرض الرهن العقاري مرتبط بانخفاض ب 0.0009 نقطة مئوية بالفائدة.

تفسر خصائص المقترض وقرض الرهن العقاري والعقار المموّل والمنافسة بين البنوك حتى ثلثين على الأكثر من الفجوات ما بين المناطق المختلفة من حيث الفائدة، في حين أنّ العوامل الأخرى التي تفسر الفجوات، تشمل الخصائص التي لم يتم مراقبتها لدى المقترضين مثل الثقافة المالية والقدرة على التفاوض وخصائص التشغيل وكذلك إلى حد معيّن، نسبة التأخير في إرجاع قرض الرهن العقاري.